En bref ! Dans cette affaire, les enfants héritent d’un appartement en décembre 2013 et règlent les droits de succession sur la base d’un prix de 11.620€/m². En juin 2014, ils revendent le bien pour un prix de 13.860€/m², soit 25% plus cher. S’estimant lésée sur l’évaluation initiale, l’administration fiscale attaque les héritiers… en vain !
Cour d’appel de Paris, 10e chambre, n° 22/14444, le 9 septembre 2024
La vente d’un bien immobilier successoral avec plus-value rapidement après le règlement de
la succession n’entraine pas un redressement fiscal automatique des héritiers.
L’administration doit impérativement justifier la valeur réhaussée de l’immeuble qu’elle
retient dans la déclaration de succession.
Dans le cadre du règlement d’une succession, la résidence principale de la défunte a été évaluée à 2.370.000€ dans la déclaration de succession à l’appui d’un rapport établi par un expert. Ce bien a par la suite été rapidement vendu par les héritiers pour un prix de 2.920.000€, soit une valeur 25 % plus élevée que celle portée dans la déclaration de succession.
A la suite de cette vente, l’administration fiscale a notifié aux héritiers une proposition de rectification, arguant que la valeur vénale déclarée avait été sous-évaluée. Elle l’estimait à 2.827.000€.
La Cour d’appel donne raison aux contribuables et refuse de retenir la valeur retenue par
l’administration. A cette occasion, les juges rappellent les règles en la matière. Les Droits de Mutation à Titre Gratuit (DMTG) sont calculés d’après la valeur vénale du bien, qui « correspond au prix que le jeu normal de l’offre et de la demande permettrait de retirer de la vente du bien au jour du fait générateur de l’impôt » (le décès dans le cadre d’une succession).
Toutefois, l’article 17 du Livre des Procédures Fiscales (LPF) autorise l’administration à remettre en cause la valeur déclarée dans le cadre d’un contrôle fiscal en apportant la preuve de l’insuffisance des évaluations fournies par le contribuable. Il lui appartient alors de justifier de l’évaluation qu’elle retient avec des éléments de comparaison suffisants portant sur des biens intrinsèquement similaires.
Dans cette affaire, les juges d’appel ont estimé que les comparaisons effectuées par l’administration n’étaient pas suffisamment pertinentes pour justifier la valeur qu’elle avait
retenue. L’administration avait comparé la résidence principale de la défunte à des appartements situés à proximité et de superficie similaire. Or c’était insuffisant puisque :
- les immeubles pris en comparaison étaient situés dans des quartiers différents (bien plus
prestigieux), - les immeubles pris en comparaison étaient de qualité supérieure : le bien déclaré, plus vieux que ceux auxquels il était comparé, nécessitait des travaux de rénovation et n’offrait pas la même vue « exceptionnelle » que les autres immeubles.
A défaut de comparaison pertinente, la valeur de l’administration n’est pas retenue et la Cour d’appel retient la valeur déclarée par les héritiers.
