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Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)
notre offre de SCPI en assurance-vie
- A retenir
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Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)

les SCPI : un marché de niche

Le graphique ci-dessous illustre la place des différents placements dans l’épargne des Français.

🥇 En première position : l’assurance-vie, pour un encours total de 2000 milliards d’euros. Constituée à 75% de fonds euros garantis en capital, cette enveloppe est un outil indispensable à la gestion de patrimoine, adaptée à toutes les phases de la vie de l’épargnant. La fiscalité attractive des retraits (abattement annuel maximum de 9200€ pour un couple marié ou pacsé) et la fiscalité attractive de la transmission considérée hors succession (152.500€ maximum par bénéficiaire) contribuent à ce succès.

🥈 En deuxième position, les livrets et autres liquidités. Cette catégorie monétaire englobe 1400 milliards d’euros répartis en livrets A, Livrets de Développement Durable et Solidaire (LDDS), Plan Epargne Logement, compte à terme et autres livrets ordinaires.

l’Epargne Financière des Français en 2024
Assurance-vie	2 000
Livrets réglementés	1 000
Autres livrets	400
Epargne Salariale	200
Plans Epargne Actions	110
SCPI	100

Vient ensuite l’épargne salariale pour un montant total de 200 milliards d’euros, puis les Plans Epargne Actions pour 110 milliards d’euros.

Enfin, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) représentent une capitalisation totale d’environ 100 milliards d’euros. Les SCPI représentent donc moins de 3% de l’épargne financière des Français. Elles constituent donc un placement pour l’instant réservé à une clientèle avertie, possédant déjà des connaissances financières, et disposant d’autres supports d’épargne.

les SCPI : qu’est-ce que c’est ?

Les SCPI sont des « véhicules d’investissement » faisant partie de la famille des Fonds d’Investissement Alternatif (FIA). Les SCPI sont commercialisées par des banques ou des sociétés de gestion qui ne possèdent pas de licence bancaire. Pour faire simple, la société de gestion collecte du capital auprès d’investisseurs, s’occupe des achats/reventes et de la gestion locative d’un parc immobilier, puis reverse les loyers perçus à ses actionnaires appelés « sociétaires ».

Faisant publiquement appel à l’épargne, les SCPI sont soumises à agrément et font l’objet d’un contrôle stricte de l’Autorité des Marchés Financières (AMF). Tous les documents comptables sont soumis à un commissaire aux comptes, et l’expert immobilier en charge de l’évaluation de la valeur des immobiliers doit également être agréé par l’AMF.

notre FAQ SCPI

SCPI et immobilier : investissement ou spéculation ?

Comme toute placement immobilier locatif, les SCPI sont avant tout un investissement : l’achat d’un immeuble mis en location permet de générer des revenus locatifs sous la forme de loyer. C’est pourquoi, comme l’immobilier classique, il est possible de financer des parts de SCPI par un prêt dont la durée peut aller jusqu’à 25 ans. La banque qui finance les parts de SCPI considère qu’une partie des loyers générés peut être utiliser pour rembourser le crédit. L’horizon de placement des SCPI est long, supérieur à 10 ans. Au delà d’un certains nombre d’années, la somme des loyers générés aura partiellement ou totalement remboursé le crédit contracté.

C’est le rendement moyen des immeubles acquis par les SCPI « acte en main », tous frais et droits inclus, au premier trimestre 2024. Un chiffre bien supérieur à celui du taux de distribution, qui se situe à 4.5% environ. Dit autrement, les SCPI qui investissent aujourd’hui en profitant d’une collecte importante, de l’effet de levier de l’emprunt, ou de leur réserves, parviennent à acheter des nouveaux immeubles à des prix très attractifs.

Mais, comme l’immobilier classique, l’achat de SCPI présente également un aspect spéculatif. En effet, les sociétés de gestion réalisent des arbitrages au sein de leur parc en revendant au bout de plusieurs années une partie des immeubles acquis antérieurement. Cette revente peut cristalliser une plus-value, c’est le cas favorable, ou une moins-value. A noter qu’en l’absence d’achat/revente, la valeur du parc immobilier est réévaluée chaque année, on parle dans ce cas de plus-value « latente » et la valeur des parts est revue à la hausse.

Les SCPI possèdent donc deux sources d’enrichissement :

un aspect investissement : les loyers payés régulièrement sous la forme de dividende
et un aspect spéculation : la hausse des prix de l’immobilier contribue à l’augmentation du prix des parts, à l’inverse, une baisse du marché provoque une baisse du prix des parts.

les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont un excellent véhicule d’investissement pour l’épargnant qui souhaite dégager des revenus mensuels sans aucun effort de gestion.

Comment acquérir des parts de SCPI ?

Contrairement aux OPCVM (Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilières), il est possible d’acquérir des parts de SCPI de plusieurs manières : achat comptant, achat à crédit, ou achat en démembrement. Chacun de ces modes d’acquisition présente ses avantages et ses inconvénients, et répond aux différents besoins de l’épargnant.

C’est la solution préconisée si vous disposez d’un capital à investir et que vous souhaitez un complément de revenus immédiat. Les loyers vous seront payés sous forme de dividendes, tous les trimestres ou tous les mois.

Si vous avez une capacité d’endettement ou que vous souhaitez conserver votre capital, c’est la solution à préconiser. Comme un immeuble ou un appartement, il est possible d’acheter des parts de SCPI à crédit, sur une durée de 20 ans maximum.

➕ vous n’aurez pas d’assurance décès à souscrire car, souvent, le prêteur couvre son risque par un mécanisme de nantissement. Les parts ne pourront être vendus que par remboursement anticipé du prêt, ou après avoir complètement remboursé le capital emprunté.

➕ contrairement à l’immobilier classique, vous pouvez emprunter à partir de 10.000€, montant bien inférieur au prix d’un bien locatif sur le marché actuel.

Comme pour un bien immobilier classique, il est possible de démembrer la propriété : c’est à dire diviser la pleine propriété entre le droit à la nue-propriété et le droit à l’usufruit.

🌳 Le nu-propriétaire possède le bien immobilier, ou les parts de SCPI, dénué de ses fruits, c’est à dire sans percevoir de loyers. Durant cette période, il ne paie donc aucun impôt puisqu’il ne perçoit aucun revenu. Au terme de la période de démembrement, allant de 2 à 20 ans, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient plein-propriétaire : il peut désormais percevoir ses loyers. Avantage, l’acquisition de la nue-propriété coûte moins cher que la pleine propriété.

🍎 L’usufruitier ne possède pas le bien immobilier, ou les parts de SCPI, mais il en perçoit uniquement les fruits, c’est à dire les loyers. Le rendement est donc mécaniquement plus élevé puisque l’usufruit coûte moins cher que le pleine propriété. Avantage pour les personnes morales et les sociétés : il est possible d’amortir comptablement un usufruit et donc de constater des charges annuelles.

les SCPI : des Revenus Fonciers 100% PassifS

Investir dans des parts de SCPI et confier la gestion d’un parc immobilier à une société de gestion professionnelle 100% dédiée à cette activité c’est faire le choix de :

s’assurer des revenus périodiques stables et garantis
Les SPCI versent les loyers perçus directement sur votre compte bancaire, la fréquence du paiement est soit mensuelle, soit trimestrielle.

se protéger contre les impayés
Le loyer d’une SCPI est toujours versé en temps et en heure, c’est une obligation légale. Son montant, par contre, peut être variable selon les cycles immobiliers et les éventuelles plus-values liées à l’achat/revente d’une partie du parc de la société.

choisir la simplicité fiscale des revenus
La société de gestion se charge d’éditer un IFU (Imprimé Fiscal Unique) pour chacun de ses sociétaire, à chaque fin d’exercice. Ainsi, le propriétaire de parts de SCPI n’a plus qu’à recopier le contenu des cellules du formulaire transmis pour compléter sa propre déclaration fiscale.

s’affranchir de la taxe foncière
Les loyers perçus par le propriétaire de parts de SCPI sont nets de taxe foncière. En effet, les frais prélevés par la société de gestion incluent déjà les taxes et impôts payés sur la possession du parc immobilier.

déléguer sa gestion locative
Contrairement à une gestion directe, où le propriétaire sélectionne et installe le locataire, et contrairement à une gestion en agence, où le propriétaire est contacté en cas d’impayé ou de désordres, les propriétaires de parts de SCPI ne sont jamais sollicités pour un problème locatif.

nos Partenaires SCPI en direct

[SCPI Immorente, Europe Invest, Sofidynamic…]

Acteur historique de l’épargne immobilière, la société de gestion Sofidy propose une gamme complète de produits d’investissement. Immorente, sa SCPI phare créée en 1988, possède un parc généraliste composé de plus d’un millier d’immeubles et rapportant chaque trimestre plus de 58 millions d’euros de loyer. Sa performance annualisée sur 35 ans est de 9.4% par an.

Reporting 2024 T4

[SCPI Origin, Eurion, XL]

Fondé par Frédéric Puzin en 2011, Corum Asset Management souffle un vent nouveau sur le monde des SCPI : mensualisation des loyers perçus par l’épargnant, internationalisation du parc en zone Euro, ou réinvestissement automatique du dividende comptent parmi les innovations qui ont su séduire les épargnants.

Reporting 2024 T4

[SCPI Activimmo, Comète]

Spécialisée dans le secteur de la logistique, la SCPI Activimmo a profité de l’expansion post-covid du secteur portée par le développement croissant de la vente en ligne. La capitalisation de cette SCPI a dépassé les 1000 millions d’euros pour un parc composé principalement d’entrepôts et de locaux d’activité. Son taux d’occupation est excellent à 97%.

Reporting 2024 T4

[SCPI Cadence XII, Commerces]

Altixia Real Estate Investment Manager est une société de gestion pilotant un total de presque 500 millions d’euros d’actifs immobilier répartis en bureaux, commerces, hôtels, locaux d’activité et centres commerciaux, implantés en IDF et en région. Ses SCPI proposent de nombreuses options de gestion comme par exemple l’achat de parts en démembrement, nue-propriété et/ou usufruit.

Reporting 2024 T4

[SCPI Epsilon 360°]

Labellisée ISR (Investissement Socialement Responsable, label délivré par le ministère de l’Economie), la SCPI Epsilon 360° est spécialisée dans l’immobilier « small cap », c’est-à-dire dans des immeubles dans le prix reste inférieur à 10 millions d’euros. Cette thématique lui offre une grande souplesse et permet de saisir de nombreuses opportunités et de délivrer un excellent rendement sur les derniers exercice.

Reporting 2024 T4

[SCPI Zen]

La SCPI « simple, transparente et responsable », IROKO Zen innove et propose des parts sans frais d’entrée. Cette option intéressante permet d’offrir une diversification et une souplesse d’arbitrage dans un portefeuille de SCPI déjà établi. La forte collecte (255 millions d’euros en 2023) permet à la société de gestion de profiter des meilleures opportunités de marché pour élargir son parc. Le rendement du dernier millésime est parmi les meilleurs du marché : 7% en 2023

Reporting 2024 T4

[SCPI Live]

Jeune pousse qui vient de dépasser les 500 millions d’euros de capitalisation, REMAKE Live adopte une stratégie d’investissement opportuniste, tout en contribuant à la transitions juste des territoires en intégrant un minimum de 5% d’immobilier social dans son portefeuille. Visant un objectif de Taux de Rendement Interne (TRI) de 6% par an, cette SCPI labellisée ISR est une excellente option de diversification.

Reporting 2024 T4