Actualités patrimoniales 🕊️ septembre 2026

Une rentrée 2026 riche en événements : les taux remontent, une fenêtre de donation se referme le 31 décembre, et la DGFiP a été victime d’un piratage. Voici ce qu’il fallait retenir de l’actualité patrimoniale du mois de septembre ☕.

🏡 Aider ses enfants à se loger : derniers mois pour donner 100 000 € sans droits

C’est l’actualité à saisir : jusqu’au 31 décembre 2026, vous pouvez donner jusqu’à 100 000 € en argent à un enfant ou à un petit-enfant en franchise totale de droits de donation, à condition que cet argent serve à son logement. Ce dispositif est temporaire : sa reconduction après cette date reste incertaine ⏳.

👨‍👩‍👧 Qui peut recevoir ? Vos enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants. À défaut de descendants : vos neveux et nièces. La liste est limitative : elle vise uniquement ces bénéficiaires.

💶 Combien ? 100 000 € par donateur et par donataire. Un même enfant peut donc recevoir 100 000 € de son père, 100 000 € de sa mère et 100 000 € d’un grand-parent : il bénéficie alors de 300 000 € en franchise de droits de mutation, le plafond maximal par bénéficiaire. Et le donateur peut donner à tout âge.

🔨 Pour quoi faire ?

• ✅ acheter un logement neuf ou sur plan (VEFA), pour y habiter ou pour le louer comme résidence principale à un locataire ;
• ✅ financer des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’ dans sa résidence principale ;
• ❌ pas d’achat dans l’ancien sans travaux, pas de terrain à bâtir, pas de construction par l’enfant lui-même, pas de remboursement d’un ancien prêt, pas de passage par une SCI.

⏱️ Conditions du dispositif : l’argent doit être utilisé dans les 6 mois qui suivent le don, et le logement doit être conservé 5 ans au minimum (habité ou loué à titre de résidence principale).

🎁 Le vrai plus : ce dispositif exceptionnel s’ajoute aux abattements applicables aux donations de droit commun (100 000 € par parent et par enfant, 31 865 € par grand-parent et par petit-enfant) et à l’exonération des dons familiaux de sommes d’argent (31 865 €), qui est un dispositif distinct. C’est donc une occasion unique d’aider concrètement vos proches au moment où ils en ont besoin, tout en gardant la maîtrise de votre propre sécurité financière.

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📈 Les taux remontent : mauvaise nouvelle pour l’État, bonne nouvelle pour l’épargnant

Cet été, le taux auquel la France emprunte sur 10 ans (l’OAT 10 ans) a franchi 4 % 🚨, une première depuis 2009. Il y a six ans, l’État empruntait à taux négatif.

🇫🇷 Côté État, c’est un signal d’alerte. Les investisseurs demandent une prime de risque plus élevée à la France : dette au-delà de 117 % du PIB, budget 2027 à faire voter sans majorité, campagne présidentielle qui démarre. Fin août, la France empruntait environ 0,8 point plus cher que l’Allemagne. Et la Banque centrale européenne a elle aussi relevé ses taux en juin face au retour de l’inflation.

💰 Côté épargnant, c’est une vraie opportunité. Le fonds en euros de votre assurance-vie est investi pour plus des deux tiers en obligations, dont beaucoup d’obligations d’État françaises. Quand les taux montent, l’assureur réinvestit progressivement à des taux plus élevés : le fonds en euros a rapporté 2,65 % en moyenne en 2025 (hors offres de bonification, nous consulter), et les experts envisagent 3 % en 2026-2027. Le tout avec un capital garanti 🛡️ et un effet cliquet (les intérêts acquis le restent).

🏠 Côté emprunteur, c’est plus cher. Le taux moyen des crédits immobiliers est remonté à 3,30 % en juillet. Avec 1 000 € de mensualité sur 20 ans, on achète 13 m² de moins qu’à fin 2021.

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🔐 Piratage de la DGFiP : les bons réflexes pour protéger vos données

En juin et juillet, des pirates ont accédé au système informatique de la Direction générale des Finances publiques (DGFiP). Jusqu’à 678 000 usagers (particuliers et entreprises) sont concernés : revenu fiscal de référence, quotient familial, taux de prélèvement à la source, adresses et surfaces de biens immobiliers. Les mots de passe et les espaces personnels sont restés protégés. Le danger vient maintenant : avec ces informations, les escrocs peuvent vous envoyer des messages très crédibles 🎣.

✅ Les 6 réflexes à adopter

1. 🔗 Ne cliquez jamais sur un lien reçu par SMS ou e-mail qui vous demande de « vérifier votre situation ». Tapez vous-même l’adresse impots.gouv.fr dans votre navigateur.
2. 📧 Regardez l’adresse de l’expéditeur, pas seulement son nom affiché. La DGFiP écrit uniquement depuis @dgfip.finances.gouv.fr. Un nom de domaine qui ressemble (« impots-gouv.com », « dgfip-securite.fr »…) est une arnaque.
3. ☎️ Votre mot de passe reste strictement personnel : l’administration fiscale, votre banque et votre conseiller ne le demandent en aucun cas, ni par téléphone ni par e-mail. Au moindre doute, raccrochez et rappelez le numéro officiel.
4. 💳 Surveillez vos comptes et prévenez votre banque à la moindre opération suspecte.
5. 🏦 Vérifiez qu’aucun compte n’a été ouvert à votre nom : le fichier Ficoba est consultable depuis votre espace impots.gouv.fr.
6. 🕵️ Faux placements, faux crédits : la Banque de France réserve ses financements aux banques : toute offre de prêt à son nom est une escroquerie. Avant d’investir, vérifiez que votre interlocuteur figure sur orias.fr (conseillers et courtiers) ou regafi.fr (banques, assureurs, sociétés de gestion).

En cas de doute : cybermalveillance.gouv.fr vous accompagne.

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👵 Retraite complémentaire : des milliers de veufs et veuves vont être remboursés

C’est une erreur qui a touché des familles déjà éprouvées par un deuil. Environ 100 000 retraités ont vu leur pension Agirc-Arrco suspendue à tort, principalement :

• 💔 des veufs et veuves touchant une pension de réversion (60 % de la retraite complémentaire du conjoint décédé), dont l’attestation de non-remariage, demandée tous les 4 ans, manquait au dossier ;
• ✈️ des retraités vivant à l’étranger dont le certificat de vie manquait au dossier.

💶 Combien ? Jusqu’à 8 700 € par personne. Environ 30 000 personnes ont déjà été remboursées en juin, et environ 70 000 autres le seront d’ici fin décembre 2026.

👌 Aucune démarche à faire : le versement arrive directement sur le compte bancaire. ⚠️ Pensez à déclarer cette somme aux impôts l’an prochain. Si un parent âgé est concerné, vérifiez avec lui ses relevés bancaires.

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⚖️ SCI et successions : quatre décisions qui changent la donne

💔 Jurisprudence : SCI de concubins, la clause de tontine peut faire tomber toute la société. Beaucoup de couples non mariés achètent leur logement via une SCI avec une clause « au dernier vivant » (tontine) pour protéger le survivant. Mauvaise surprise : si la clause porte sur la totalité des parts et joue rétroactivement, le survivant est censé avoir été seul associé dès le départ. Or une SCI exige au moins deux associés : la société est donc nulle. 👉 Si vos statuts contiennent ce type de clause, faites-les relire : on peut garder une part hors tontine, ou protéger son compagnon autrement.

🛡️ Jurisprudence : votre SCI familiale est protégée des créanciers d’un associé. Seuls les associés peuvent demander la dissolution de la SCI : le créancier personnel de l’un d’eux en est exclu. Il peut saisir les parts ou les dividendes de son débiteur, et la société des autres associés est préservée. 👍 Une bonne nouvelle pour les SCI familiales.

📬 Jurisprudence : succession non déclarée, la pénalité de 40 % annulée… grâce au voisin. Un héritier avait omis de déposer la déclaration de succession. L’administration fiscale lui a envoyé une mise en demeure, réceptionnée par un voisin qui l’a gardée pour lui, puis une majoration de 61 943 €. La Cour de cassation annule : seul un mandataire, ou un proche aux liens suffisants, peut recevoir le courrier à votre place. ⏰ Le vrai rappel : la déclaration de succession est due dans les 6 mois du décès.

💶 Jurisprudence : conjoint survivant en usufruit, les enfants peuvent récupérer une partie des droits payés. Quand un bien était déjà démembré (par exemple l’usufruit restait à la grand-mère) et que le conjoint survivant choisit l’usufruit de toute la succession, il reçoit un usufruit « successif ». Au décès du premier usufruitier, si le conjoint est plus jeune, les enfants peuvent demander à l’administration fiscale le remboursement d’une partie des droits de succession. 👉 Un réflexe que peu de familles connaissent.

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🔑 Propriétaires bailleurs : une rentrée sous tension

Investir dans la pierre rassure : posséder un bien tangible peut être réconfortant. Mais gérer soi-même un logement loué à usage de résidence principale réserve de plus en plus de mauvaises surprises. Trois exemples ce mois-ci 👇

🚨 Loyers impayés : la durée de la garantie Visale est réduite à 3 ans. Visale, la caution gratuite d’Action Logement, couvrait les impayés pendant toute la durée du bail. Pour les baux signés depuis le 6 janvier 2026, elle joue pendant les 36 premiers mois seulement. À partir de la 4e année, le propriétaire assume seul le risque d’impayé, sauf nouvelle demande du locataire, dont l’obtention reste incertaine. Il reste l’assurance loyers impayés privée, qui coûte 2 à 4 % des loyers par an.

🏖️ Résidence de tourisme : 26 393 € réclamés au propriétaire qui voulait vendre. Un lecteur avait confié son appartement en Corse à un exploitant de résidences de tourisme par bail commercial pendant 18 ans. À la fin du bail, il décide de vendre. L’exploitant lui réclame une indemnité d’éviction de 26 393 €, alors que le bail prévoyait qu’il y renonçait. Pour sécuriser la vente, le propriétaire a payé, sous réserve. Bonne nouvelle : il peut contester et demander le remboursement devant le tribunal. Mais la leçon est claire : un bien en résidence gérée peut être difficile à récupérer.

🏚️ Jurisprudence : logement indécent, le bailleur doit faire les travaux en gardant son locataire. Un propriétaire louait un studio dont la pièce principale mesurait 8,84 m², sous le minimum légal de 9 m². Déclaré indécent, il voulait récupérer le logement pour l’agrandir. Refusé : le locataire peut exiger la mise aux normes tout en gardant son bail. Le bailleur assume sa propre faute. 👉 Avec le calendrier du DPE (logements G, puis F, puis E interdits à la location), la question va concerner beaucoup de propriétaires.

💡 Et si vous passiez à la pierre-papier ? Avec une SCPI, vous restez propriétaire d’immobilier, mais la société de gestion s’occupe des locataires, des impayés, des travaux et des normes. Vous percevez des revenus sans les soucis de gestion. C’est une piste à étudier en fonction de votre situation.

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✍️ Donner de l’argent à ses enfants : acte notarié ou non ?

Un couple de 68 et 70 ans veut donner de l’argent à ses deux fils et à ses petits-enfants, dont un vit au Brésil. Leur question : un simple formulaire suffit-il, ou faut-il un notaire ?

📝 Le don manuel avec formulaire (n° 2735) suffit pour bénéficier des abattements. C’est simple et presque gratuit.

🏛️ Mais un acte authentique rédigé par un notaire apporte une protection familiale augmentée. Avec une donation-partage, que seul le notaire peut rédiger, la valeur de ce que chacun a reçu est figée au jour du don. Sans elle, si l’argent donné à un enfant a servi à acheter un appartement qui a pris de la valeur, il faudra rééquilibrer au décès, avec à la clé des tensions entre frères et sœurs 😬. Le notaire est aussi précieux quand un enfant vit à l’étranger.

💶 Combien ça coûte ? Environ 1 800 € d’émoluments pour une donation de 100 000 € par chacun des deux parents. Un faible prix pour préserver l’entente familiale.

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🧠 Jurisprudence : assurance-vie et testament annulés pour trouble mental

Peut-on contester les dernières volontés d’un proche qui, sans être sous tutelle, avait perdu sa lucidité ? Oui, répond la Cour de cassation, même si la personne savait ce qu’elle signait.

Dans cette affaire, une dame persuadée à tort que sa famille voulait la dépouiller avait, dans ses dernières années, déshérité ses proches au profit d’associations : legs par testament et nouvelle clause bénéficiaire sur ses assurances-vie. Les juges du fond avaient tout validé, puisqu’elle comprenait la portée de ses actes. La Cour de cassation casse : quand une décision est dictée par un délire, la personne agit sous l’emprise d’un trouble mental, même si elle en mesure les conséquences.

👉 Deux enseignements pour les familles : les proches disposent d’un vrai recours quand une clause bénéficiaire change brutalement en fin de vie ; et le meilleur moyen d’éviter ces conflits reste de faire ses choix de transmission tôt, en pleine forme, et de les expliquer à ceux qui restent.

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🏦 Jurisprudence : l’administration fiscale peut consulter vos relevés bancaires

Saviez-vous que la DGFiP peut demander directement à votre banque vos relevés de compte, sans vous en informer ? C’est le « droit de communication », un outil courant des contrôles fiscaux.

Un contribuable redressé grâce à ces relevés a tenté de faire juger ce pouvoir contraire à la Constitution, au nom du respect de la vie privée. Le Conseil d’État a refusé de poser la question au Conseil constitutionnel : les informations restent couvertes par le secret professionnel, le dispositif poursuit un objectif légitime (la lutte contre la fraude), et le contribuable peut toujours contester leur utilisation devant le juge lors de son recours contre le redressement.

👉 En pratique : vos comptes bancaires sont consultables à tout moment. Des déclarations cohérentes avec vos flux réels restent la meilleure des protections. À noter, la Cour européenne des droits de l’homme a récemment sanctionné un mécanisme comparable en Italie : le débat pourrait rebondir.

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🏠 Propriétaires sans liquidités : les seniors se tournent vers le prêt hypothécaire

Les demandes de prêt hypothécaire ont bondi de +180 % en un an, pour atteindre environ 4 200 demandes par mois. Le profil type : un propriétaire de 55 à 72 ans, avec une belle maison mais peu de liquidités, que les banques classiques refusent à cause de son âge, du plafond d’endettement ou de l’assurance emprunteur.

💭 Le besoin est souvent très humain : aider un enfant, financer des travaux, payer des droits de succession… sans vendre la maison familiale, à laquelle on tient.

⚠️ Attention : un prêt hypothécaire coûte cher et, en cas de difficulté, la maison sert de garantie. Avant de s’engager, d’autres pistes méritent d’être comparées :

• 💼 l’avance sur assurance-vie : l’assureur vous prête une partie de votre épargne sans fermer le contrat, ni perdre son antériorité fiscale ;
• 🏡 le viager ou la vente de la nue-propriété : on garde l’usage de son logement tout en percevant un capital ou une rente ;
• 🎁 une donation bien calibrée, pour aider ses enfants en gardant de quoi faire face à ses propres besoins.

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🏢 SCPI : la pierre-papier tient bon, à condition de bien choisir

Le dernier rapport de l’ASPIM, l’association des sociétés de gestion, dresse un portrait rassurant mais contrasté des SCPI au deuxième trimestre 2026.

💰 Les épargnants continuent d’y croire : 1,07 milliard d’euros collectés en trois mois, 2,2 milliards depuis janvier. Et ils plébiscitent les SCPI diversifiées, qui captent 79 % de la collecte.

🧾 Les loyers sont au rendez-vous : les SCPI ont distribué en moyenne 2,30 % sur le seul premier semestre. Et 83 % des SCPI maintiennent leur prix de part depuis janvier.

🏚️ Quelques points de vigilance : les SCPI de bureaux baissent encore leur prix de part (-4,34 % en six mois), et plus de la moitié des SCPI (53 %) ont versé un dividende en baisse par rapport à 2025. Dans une douzaine de SCPI, les épargnants qui veulent vendre doivent patienter : les retraits y sont temporairement organisés par confrontation des ordres d’achat et de vente.

🌱 Le marché se renouvelle : 8 nouvelles SCPI sont nées depuis janvier, dont Corum R Start, présentée comme sans frais de souscription ni d’acquisition.

👉 La leçon : chaque SCPI a son propre profil. La différence entre une SCPI diversifiée qui distribue près de 3 % sur six mois et une SCPI de bureaux en perte, c’est la sélection. C’est tout le rôle de votre conseiller. Et, comparée à un appartement en direct, pas de locataire à gérer, pas d’impayé à subir, pas de travaux à piloter 🔑.

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