Il arrive fréquemment qu’un bien immobilier soit détenu en démembrement. Cette situation peut être le fruit d’une stratégie (donation de la nue-propriété par exemple) ou le résultat d’une situation plus fortuite telle que l’option légale du conjoint survivant pour l’usufruit de la succession (Article 757 du Code civil).
source : VIE PLUS Infos n°70
Que se passe-t-il si les détenteurs d’un bien démembré souhaitent le céder ?
Ils devront tout d’abord se concerter, l’accord de tous étant requis. S’il existe un usufruitier successif, son consentement sera également nécessaire car, sur le plan civil, son droit est considéré comme étant ouvert.
Quel sera le sort du prix de cession ?
Le principe est celui de la ventilation de cette somme, à hauteur des droits des parties (Article 621 du Code civil) , ce qui met fin au démembrement (chaque partie perçoit des fonds en pleine propriété). La valeur des droits démembrés peut être évaluée économiquement ou selon le barème fiscal indiqué par le législateur à l’article 669 du Code général des impôts (Ce barème s’impose uniquement lorsqu’il s’agit de calculer des droits d’enregistrement) . L’usufruitier successif, s’il existe, perçoit une partie de ce prix de cession, à condition que son espérance de vie soit supérieure à celle du premier usufruitier (à défaut, son droit est sans valeur). Ce principe n’est pas d’ordre public : les parties peuvent donc y déroger, par écrit. Cette mention doit apparaître dès l’acte de cession.
Quelles options sont offertes aux détenteurs d’un bien démembré ?
Reporter le démembrement sur le prix de cession : l’usufruitier devient alors quasi-usufruitier (Article 587 du Code civil) . Il reçoit la totalité du prix de vente, qu’il pourra utiliser comme il le souhaite. Quant au nu-propriétaire, il détient une créance de restitution, à faire valoir à la succession de l’usufruitier. Maintenir un démembrement co-géré sur les fonds en vue d’employer ces sommes sur un nouvel actif démembré (autre bien immobilier, contrat d’assurance-vie ou de capitalisation…). Il est conseillé de rappeler les conditions du démembrement initial au sein d’une convention de démembrement : Existait-il un usufruitier successif ? En cas de donation, les donateurs avaient-ils prévu un droit de retour conventionnel ? Cette convention intégrera également les modalités de gestion de ce nouvel actif démembré, afin de régir les droits des parties. Contrairement à la répartition du prix de cession, ces deux options permettent de conserver l’intérêt fiscal du démembrement en matière de transmission : la valeur de l’usufruit cédé n’entrera pas dans l’actif successoral de l’usufruitier (En cas de quasi-usufruit, cette neutralité fiscale est conditionnée à une juste indexation de la créance de restitution).
Qu’en est-il du paiement de l’impôt de plus-value ?
Le droit commun prévoit qu’en cas de ventilation du prix de vente, l’acquittement de cet impôt est partagé par les parties, selon la même clé de répartition. En cas d’option pour le quasi-usufruit, cette fiscalité sera entièrement prise en charge par l’usufruitier. Si les sommes sont employées sur un nouvel actif démembré, le paiement incombe au nu-propriétaire. Ces règles ne sont pas d’ordre public. Il pourrait être opportun d’y déroger en cas de report du démembrement sur un nouveau bien puisque le nu-propriétaire ne perçoit pas de liquidités à cette occasion.
