la Régularité
L’actualité 2023 vient de le confirmer : investir en SCPI présente des risques de perte en capital. Cela étant dit, ces produits offrent un historique de performances particulièrement rassurant sur une longue période. Depuis dix ans, le taux de distribution moyen du marché des SCPI de rendement est resté globalement stable, compris entre 4,20 % et 5,20 %. Par rapport aux placements à capital garanti comme les fonds en euros, l’écart de rémunération s’est d’ailleurs creusé, dépassant 300 points de base certaines années.
rendement
On soulignera au passage la grande résilience des rendements des SCPI, même lors des crises les plus sévères. Véritable « crash test » grandeur nature, la pandémie de Covid-19 n’a par exemple impacté le taux de distribution moyen des SCPI que de quelques points de base en 2020. Ce rendement a fléchi de 4.40% en 2019 à 4,18 % en 2020, avant de remonter à 4,49 % un an plus tard, puis à 4,53 % en 2022. S’agissant de 2023, les signaux sont encore au vert pour les SCPI : malgré le ralentissement économique, les taux d’occupation des immeubles ne se détériorent pas, tandis que le recouvrement des loyers s’opère normalement. De plus, l’inflation qui sévit actuellement constitue un facteur de soutien pour les revenus locatifs. Et ce, en raison des clauses d’indexation des loyers sur les indices ILAT (Loyers des Activités Tertiaires), ILC (Loyers Commerciaux) ou IRL (Référence des Loyers), selon la nature des baux.
plus-value
Autre composante de la performance des SCPI, l’évolution du prix de la part a apporté chaque année un regain de performance, avec une hausse moyenne de plus de 1 % par an sur une décennie. Inutile d’espérer ce coup de pouce en 2023, cela est peu probable, malgré quelques bons élèves. De grandes SCPI du marché, dont certaines avec des capitalisations moyennes voisines de 4 milliards d’euros, ont jeté un froid cet été en rognant leur prix de souscription. Mais cela aura pour effet de remonter mécaniquement leur taux de distribution.
l’Accessibilité
Par rapport à l’immobilier en direct ou aux fonds professionnels, dont le ticket d’entrée se situe souvent autour de 100.000 euros, acheter des parts de SCPI ne demande pas une mise importante. On peut investir sur ces produits à partir de quelques centaines ou milliers d’euros.
Exemples de prix de parts chez notre partenaire Sofidy
- SOFIDY Immorente : 340€
- SOFIDY Pierre Europe : 435€
- SOFIDY Efimmo 1 : 237€
- SOFIDY Immorente 2 : 320€
- SOFIDY Sofipierre : 655€
- SOFIDY Sofiprime : 280€
- SOFIDY Sofidynamic : 300€
Exemple de prix des parts chez notre partenaire Corum
- CORUM Origin : 1135€
- CORUM XL : 195€
- CORUM Eurion : 215€
A l’autre extrémité du spectre, le plancher pour les produits les moins accessibles se situe à 4000 ou 5000 euros pour une première souscription, ce qui n’est pas excessif.
Bref, la SCPI est un placement qui démocratise l’immobilier d’entreprise et résidentiel. On soulignera à toutes fins utiles que l’achat de parts de SCPI devient de plus en plus simple, grâce à votre conseiller en gestion de patrimoine. En effet, la procédure de souscription est entièrement dématérialisée. Investir se fait en quelques clics.
la Souplesse
Offrant des modes de souscription variés et un fonctionnement très simple, la SCPI s’adapte à tous les profils et objectifs patrimoniaux. Par exemple, vous pouvez acquérir des parts de SCPI au comptant ou à crédit. Dans le premier cas, vous percevez une rente immédiate ou presque, il vous faudra juste patienter le temps du« délai de jouissance » qui varie d’un à six mois selon la SCPI.
« A noter que quelques SCPI, comme Immorente ou Efimmo 1 de la société de gestion Sofidy ont supprimé temporairement ce délai de jouissance afin de favoriser la collecte. Un effet d’aubaine pour les acheteurs positionnés sur cette année 2024 »
Dans le deuxième cas, c’est-à-dire en utilisant l’emprunt, vous pouvez vous construire avantageusement un patrimoine sans disposer d’apport: les dividendes perçus remboursent les intérêts d’emprunt et même une partie du remboursement en capital. L’effort d’épargne est ainsi réduit.
Une alternative consiste à effectuer des versements programmés, très faciles à mettre en place. Vous investissez à votre rythme, mensuellement, trimestriellement ou semestriellement, une somme définie à l’avance (à partir de 20 euros par mois), en achetant des parts ou des fractions de parts. En quelques années, vous aurez construit par ce biais un joli patrimoine, qui plus est de manière indolore pour votre budget. Attention, toutes les SCPI ne le permettent pas.
Autre modalité d’acquisition : investir dans un contrat d’assurance-vie. La finalité poursuivie dans ce cas est de minimiser l’imposition. Et pour cause, vous profitez des avantages de cette enveloppe fiscale. Après huit ans de détention du contrat, les gains bénéficient d’un abattement de 4 600 euros (9200 euros pour un couple) en cas de retrait. Au-delà, ils sont soumis à un prélèvement forfaitaire de 7,5 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Soit un régime incomparablement avantageux par rapport à la fiscalité des revenus des SCPI détenues en direct. D’autres atouts spécifiques, comme la liquidité organisée par l’assureur, les délais de jouissance et la commission de souscription réduits, rendent l’investissement en SCPI via l’assurance-vie très attractif, malgré les frais propres aux contrats.
Enfin, dernière possibilité pour acheter des parts, le démembrement. Il s’agit d’acquérir la nue-propriété de ces parts pendant une période définie à l’avance, comprise entre trois et vingt ans, tandis que l’usufruit est cédé à une entreprise pour faire fructifier sa trésorerie. Avantage : vous achetez moins cher et vous ne payez pas d’impôt tant que la pleine propriété n’est pas reconstituée, puisque vous ne percevez pas de revenus. La décote sur le prix d’acquisition dépend de clés de répartition propres à chaque SCPI. Ce mécanisme est idéal si vous êtes déjà fortement imposé et que vous investissez pour préparer votre retraite.
| valeur de la nue-propriété | 5 ans | 10 ans | 15 ans | 20 ans |
| Sofidy Immorente | 79.75% | 68.75% | 58.25% | 53.25% |
| Sofidy Europe Invest | 82.25% | 72.75% | 63.50% | 59.00% |
Exemple : acheter aujourd’hui des parts de la SCPI Immorente, dont vous percevrez les loyers dans 10 ans, vous coûtera 68% du prix de la part. Soit 231€ au lieu de 340€
la Diversité
Le choix en matière de SCPI est large. Au 31 décembre 2022, le marché comportait 215 véhicules, selon l’organisation professionnelle ASPIM, au sein de cet univers, le nombre de produits de rendement s’élevait à un peu plus d’une centaine. S’ajoutent des SCPI de capitalisation et des SCPI fiscales. Le profil des SCPI s’est également beaucoup diversifié depuis une dizaine d’années, en raison de l’arrivée de véhicules déployant de nouvelles stratégies d’investissement, tournées vers l’international, la santé, la logistique, l’hospitalité, etc.
Voilà qui permet de composer des portefeuilles de SCPI très équilibrés en termes d’allocation et pondérés en termes de risques. Jusqu’au début des années 2010, les SCPI étaient presque exclusivement investies sur des immeubles de bureaux et des actifs de commerce. Aujourd’hui, les autres typologies d’actifs, incluant les locaux d’activité ou mixtes, les entrepôts, les hôtels, les campings, les surfaces de loisirs, le résidentiel, les Ehpad ou les cliniques, totalisent 19,8 % en valeur du parc des SCPI dans leur ensemble, selon l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier).
la Transmission
Transmettre un portefeuille de SCPI est beaucoup plus aisé que de transmettre un bien immobilier. Lors de la succession, vos héritiers récupèrent des parts, libre à eux de les conserver ou de les revendre. En tout cas, ils ne sont pas bloqués par une indivision. Bien sûr, comme pour toute transmission d’actif, des éventuels droits de succession progressifs s’appliqueront en fonction du montant de votre patrimoine. A noter qu’il est possible d’optimiser la transmission en amont de vos SCPI en ayant recours au démembrement de propriété. L’idée est de donner à vos enfants la nue-propriété de vos parts tous les quinze ans, pour bénéficier autant que possible des abattements pour donation prévus par la loi (100.000 euros par enfant). De votre vivant, vous êtes usufruitier, et vous continuez à percevoir les revenus de vos SCPI. A votre décès, vos héritiers récupéreront la pleine propriété en limitant les frais de succession.
