Délai de préemption urbain, autorisation de location soumise à Diagnostic de Performance Energétique, rénovation énergétique, assemblées générales, vote de travaux, protection du locataire, procédure d’expulsion interminable et conditionnée la mise à disposition des forces de l’ordre, augmentation de la taxe foncière, déclaration fiscale, ces thématiques liées à l’immobilier locatif physique ont mis à rude épreuve votre patience d’investisseur ?
Découvrez dans cet article comment investir dans la pierre et générer des revenus fonciers de manière simple et rentable, en bénéficiant de véritables outils d’ingénierie patrimoniale.
✔️ Présentation rapide des SCPI
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) a pour objet l’acquisition et la gestion, sous les règles de droit des baux commerciaux, d’un patrimoine immobilier professionnel (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, cliniques ou maisons de retraite).
✔️ La société de gestion de la SCPI a pour missions de :
- Redistribuer les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts, les« associés»
- Trouver les biens dans lesquels investir
- Collecter les fonds auprès des particuliers
- Gérer le parc immobilier
💰 Acheter cash
Vous disposez d’un capital que vous souhaitez investir ? Vous disposez déjà de placements sur les principales classes d’actifs que sont actions, obligations ou monétaire ? L’achat de parts de SCPI prend tout son sens au sein d’un patrimoine déjà constitué, et que vous souhaitez diversifier.
Contrairement aux enveloppes traditionnelles comme assurance-vie, PER ou contrat de capitalisation, dont la vocation est d’abord la capitalisation, les parts de SCPI représentent un investissement « distributif », c’est à dire que l’investisseur perçoit tous les mois ou tous les trimestres les loyers sous formes de dividendes.
🔢 exemple : vous investissez 100.000€ dans des SCPI Corum dont le taux de distribution 2024 a été de 6%. Vous percevez 6000€ dans l’année, payés mensuellement en 12 versements de 500€ sur votre compte bancaire1.
Achetez au comptant vous permet donc :
- d’investir rapidement
- d’investir dans l’immobilier, pour des montants inférieurs à un premier bien locatif « physique » type appartement
- d’investir dans l’immobilier, pour des montants supérieurs à un bien locatif « physique » type immeuble de rapport
💳 Acheter à crédit
Comme pour un achat immobilier « classique », comme une résidence principale, ou un bien locatif, il est possible de financier des parts de SCPI à des taux avantageux, très proches de ceux pratiqués pour l’acquisition d’une résidence principale.
Il existe deux types de prêts permettant l’acquisition de parts de SCPI :
Soit un crédit type consommation. Dans ce cas, le montant minimum de souscription se situe aux alentours de 10.000€, et la garantie du prêteur prend la forme d’un nantissement de parts.
👉 Si l’emprunteur fait défaut dans le remboursement de se crédit, l’établissement prêteur saisi les parts de SCPI. Il n’est pas possible pour l’emprunteur de revendre ses parts de SCPI avant le remboursement du prêt.
Soit un crédit immobilier « classique ». Dans ce cas, le montant minimum est plus important, aux alentours de 75.000€, et la garantie passe soit par un organisme tiers comme Crédit Logement, soit par une garantie financière, c’est-à-dire que l’établissement prêteur se garantie sur des actifs déjà présents dans ses livres.
Dans les deux cas, la durée de financement peut aller jusqu’à 20 ans, voir 25 ans. Vous utilisez le levier bancaire puisqu’un apport minimum vous permet de faire une acquisition significative, les loyers versés servant à rembourser les mensualités de crédit.
🔢 exemple : vous faites l’acquisition d’un portefeuille de SCPI d’une valeur de 100.000€ financé intégralement à 4% sur 20 ans. Le rendement historique des SCPI est de 5%2
➕ le loyer perçu hors plus-value de cession et revalorisation du prix de part est de 417€
➖ la mensualité de crédit est de 606€
🟰 votre effort d’épargne est de 189€
👉 Vous utilisez le levier bancaire afin de constituer plus rapidement un patrimoine.
Autre avantage de l’acquisition à crédit de parts de SCPI :
🧾 il est possible de déduire fiscalement les intérêts d’emprunts, à hauteur de 100%, et durant toute la durée du crédit.
🍎 Acheter l’usufruit
Le démembrement est un concept issu du droit civil Français qui fait la distinction entre plusieurs droits de propriété : l’usufruit et la nue-propriété.
Celui qui possède l’usus et le fructus est l’usufruitier, il possède les droits d’utiliser un bien, ou d’en percevoir les fruits. Dans le cas d’un bien physique, l’usufruitier peut donc « user » du bien, c’est-à-dire occuper un logement, à titre de résidence principale par exemple. Il peut également percevoir les « fruits » générés par ce bien, en signant un bail de location, qui générera ensuite des loyers.
Celui qui possède la propriété dénudée de ses fruits est le nu-propriétaire. Lorsque l’usufruit s’éteint, soit après une durée initialement convenue dans le cadre du démembrement temporaire, soit au décès de l’usufruitier dans le cas d’un démembrement viager, le nu-propriétaire devient « plein propriétaire ».
Le graphique ci-dessus illustre la prix de l'usufruit en fonction de la durée de démembrement. Plus le démembrement est long, plus l'usufruit est cher, car plus l'investisseur touchera de loyers.
Attention, au terme de l'investissement, l'usufruit "s'éteindra", et l'investisseur perd mécaniquement ses droits. C'est pour cette raison que la rentabilité d'un investissement en usufruit est exprimée en Taux de Rendement Interne plutôt qu'en rentabilité annuelle.
L'usufruit peut être temporaire, c'est-à-dire définit au préalable sur une période de pouvant pas excéder 20 ans, soit viager, c'est-à-dire qu'il s'éteindra au décès de l'usufruitier.
🌳 Acheter la nue-propriété
A l'inverse de l'usufruitier, le nu-propriétaire de parts de SCPI ne perçoit aucun loyer pendant la durée du démembrement. Dans la mesure où l'investisseur est privé de revenus, quel est donc l'intérêt d'acheter la seule nue-propriété ? L'intérêt est double.
Tout d'abord l'absence de fiscalité des revenus. En l'absence de loyers, le nu-propriétaire ne déclare aucun revenu foncier, ni au régime micro, ni au régime réel.
Ensuite, le fait de bénéficier d'une décote à l'achat, combinée à un espoir de plus-value à la fin du démembrement. En effet, plus l'horizon d'obtenir la pleine propriété est lointain, moins la nue-propriété vaut cher. Néanmoins, le nu-propriétaire garde un espoir de plus-value à terme si la société de gestion revalorise le prix de la part.
Sur le graphique du dessus, on voit que le prix de la nue-propriété diminue en fonction de la durée de l'usufruit. Cela s'explique car moins le nu-propriétaire recevra de loyers, moins la nue-propriété coûte chère.
👩❤️👨 Acheter en couple
L'investissement à deux dans l'immobilier physique peut présenter de nombreux avantages : division des tâches, administration pour l'un, travaux et rénovation pour l'autre, mais également revenus et patrimoine plus important pour accéder au ticket d'entrée que représente un bien locatif.
Néanmoins, quid de de ce bien immobilier en cas de séparation ? D'un point de vue civil, ce bien initialement dans la communauté d'un couple marié, va se trouver en indivision. Si aucune disposition n'était prise en amont, monsieur et madame, aujourd'hui séparés, vont donc se retrouver en cogestion d'un bien immobilier, et il leur faudra trouver un terrain d'entente pour toute décision requérant l'unanimité. Si par exemple monsieur souhaite vendre, mais que madame souhaite continuer à exploiter le bien, il n'y aura d'autres solutions pour monsieur que de forcer la vente car "nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision" nous indique le Code Civil. La procédure judiciaire est néanmoins extrêmement longue, et le prix de vente peut être diminué en cas de licitation.
En revanche, si le couple avait investi dans des parts de SCPI, la situation pourra se dénouer de manière beaucoup plus simple et rapide : la société de gestion pourra, sans frais additionnel, réattribuer 50% des parts à chacun des conjoints. Libre ensuite à chacun de garder, ou de vendre ses parts, en toute indépendance.
L'achat de parts de SCPI dans ce cadre est donc une solution d'investissement divorce proof.
🍎/🌳 Acheter en démembrement temporaire via une société
Voici un cas de démembrement intéressant dans la mesure où les deux contreparties du démembrement dépendent d'un même décisionnaire : le gérant d'une société disposant de trésorerie à placer à moyen terme.
D'un côté, la société, personne morale à l'Impôt sur les Sociétés, peut faire l'acquisition de l'usufruit temporaire de parts de SCPI. La société place donc ses liquidités en échange d'un flux futurs de loyers donc la durée est déterminée à l'avance. Avantage : la société peut amortir comptablement cet usufruit, ce qui aura pour effet de passer des charges qui effaceront les revenus procurés par les loyers issus de parts de SCPI.
De l'autre côté, le gérant Personne Physique assujetti à l'Impôt sur le Revenu peut faire l'acquisition de la nue-propriété sur une durée équivalente. Les avantages sont multiples. Comme mentionné plus haut, le gérant bénéficie d'une décote pour compenser la perception de loyers qui débutera au terme du démembrement, il ne paiera aucun impôt sur ces revenus fonciers puisqu'ils sont taxés au sein de la structure à l'IS, et enfin, il peut espérer une plus-value supplémentaire lié à la revalorisation du prix de part.
🔢 exemple : Une société au régime de l'Impôt sur les Sociétés, SARL, SAS ou SCI, dispose d'une trésorerie stable sur le long terme.
Achats croisés d'usufruit et nue-propriété
La société achète un usufruit de parts de SCPI sur un horizon 20 ans à 45% de la valeur de la pleine propriété établie à 200.000€, soit au prix de 90.000€
Le gérant acquiert en contrepartie la nue-propriété sur une durée équivalente évaluée à 55% de la valeur de la pleine propriété établie à 200.000€, soit au prix de 110.000€
D'un point de vue comptable
L'usufruit est amorti linéairement sur une période de 20 ans. Les écritures annuelles sont les suivantes :
➕ le loyer annuel perçu est de 5% de 100.000€, soit 5000€ de recettes
➖ l'amortissement annuel est également de 5% de 100.000€ soit 5000€ de charges
🟰 le résultat financier lié à cet investissement est nul et n'entraîne aucune taxation spécifique à l'opération.
Au terme du démembrement
👉 La société Personne Morale aura donc perçu 20 x 5% de loyers, soit 20 x 10.000€ = soit 200.000€ pour un investissement initial de 90.000€.
👉 Le gérant Personne Physique reçoit la pleine propriété de ses parts, évaluées à 200.000€, pour un prix initialement payé de 110.000€
🍎/🌳 Acheter en démembrement viager pour transmettre
Ici encore, les deux contreparties du démembrement sont représentées par des personnes ayant des intérêts communs. Contrairement à l'exemple précédent, le démembrement peut être ici temporaire sur une durée maximum de 20 ans, ou viager, c'est-à-dire jusqu'au décès de l'usufruitier.
Dans ce schéma nous avons donc d'un côté, des parents qui souhaitent transmettre à leur descendance, tout en conservant un flux de revenus fonciers futurs. De l'autre les enfants, qui seront, à terme, plein propriétaire des parts de SCPI.
🔢exemple : Monsieur souhaite faire bénéficier son fils d'un abattement de 100.000€ renouvelable tous les 15 ans sur les Droits du Mutation à Titre Gratuit (DMTG). Il a déjà réalisé des dons manuels par le passé. Agé de 68 ans révolus, l'usufruit viager est estimé à 40% de la pleine propriété, et la nue-propriété à 60%.
Il peut donc acheter 166.670€ de parts de SCPI, donc 66.670€ de valeurs pour l'usufruit, et 100.000€ de valeur pour la nue-propriété... sans aucun frais de donation. Les loyers perçus par monsieur seront bien basés sur la pleine propriété soit, pour une hypothèse de rendement moyen annuel de 5%, un total de 8330€ par an.
A son décès, la pleine propriété sera reconstituée et son fils disposera d'un portefeuille d'une valeur de 166.670€, hors revalorisation du prix de part, sans s'acquitter de fiscalité supplémentaire.
📝 Acheter en assurance-vie
La dernière option pour acquérir des parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier est de les loger au sein d'une enveloppe assurantielle, comme un Plan Epargne Retraite, un contrat de capitalisation, ou un contrat d'assurance-vie par exemple. Les parts de SCPI ne sont alors plus détenues en direct, mais au sein d'une enveloppe qui possède des propriétés fiscales et civiles particulières.
Les avantages de l'acquisition de parts de SCPI en assurance-vie sont multiples :
- ↔️ Liquidité : l'assureur est obligé d'assurer la revente de vos SCPI, désormais considérées comme des Unités de Compte. La revente est donc plus rapide qu'en passant par la société de gestion.
- 🧾 Fiscalité des revenus : les loyers générés par les SCPI ne sont plus considérés comme des revenus fonciers, puisqu'ils sont désormais automatiquement réalloués au sein de l'enveloppe fiscalement hermétique de l'assurance-vie. La fiscalité s'applique donc uniquement en cas de rachat partiel ou total, avec deux avantages majeurs
- Seule la quote-part de plus-value est fiscalisée.
Exemple : votre contrat est valorisé 100.000€ et compte 20.000€ de plus-values, loyers, et autres produits". Vous souhaitez retirer 10.000€ en 2025. Seul 20% de ces 10.000€ seront considérés comme des plus-values et taxables à ce titre, soit seulement 2000€. - des abattements annuels existent après 8 ans de détention, respectivement 4600€ pour un célibataire est 9200€ pour un couple.
Exemple : un contrat est valorisé 100.000€ et compte 20.000€ de plus-values. En 2025, un célibataire peut retirer 23.000€ brutes sans fiscalité.
- Seule la quote-part de plus-value est fiscalisée.
- 🧾 Fiscalité de la transmission : les SCPI détenues en direct sont soumises au barème des Droit de Mutation à Titre Gratuit lors de la transmission. En revanche, lorsque les parts de SCPI sont logées dans un contrat d'assurance-vie, une fiscalité spécifique s'applique. Celle-ci applique par un exemple un abattement de 152.500€ par bénéficiaire pour les versements effectués avant les 70 ans de l'assuré.
En revanche, l'acquisition de parts de SCPI en assurance-vie présente des limitations :
- pas de financement possible
- choix de sociétés de gestion limité aux partenaire de l'assureur
- les loyers ne sont pas versés sur votre compte courant
- une quote-part des loyers est éventuellement retenu par l'assureur
- pas d'acquisition en démembrement possible, ni usufruit, ni nue-propriété
