SCPI, les bases
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
La SCPI (société civile de placement immobilier) de rendement est un placement permettant à un particulier d’investir dans l’immobilier, principalement tertiaire, à partir de quelques centaines ou milliers d’euros, sans acquérir d’immeuble ni contraintes de gestion. C’est un placement « pur» dans l’immobilier : le patrimoine d’une SCPI est composé en intégralité d’immeubles, exception faite d’une poche de liquidités représentative de la collecte de capitaux qui n’a pas été investie.
La SCPI fait partie des placements de type « pierre papier » (comme les OPCI et les sociétés foncières cotées en Bourse), dans lesquels on possède des parts et dont la gestion est confiée à des professionnels de l’investissement immobilier.
La vocation première d’une SCPI de rendement est de distribuer des revenus à intervalles réguliers, généralement tous les trimestres, parfois mensuellement. La rémunération des SCPI est, en principe, plus élevée que celle des placements financiers sans risques ,tels que le Livret A ou les fonds euros des contrats d’assurance vie, sachant que, contrairement à ces derniers, le capital investi en SCPI n’est pas garanti, ni liquide (la revente des parts peut prendre du temps). Toutefois, cet écart de performances s’est réduit après la rapide remontée des taux d’intérêt intervenue entre juillet 2022 et septembre 2023, et certaines SCPI s’avèrent désormais moins rémunératrices que les placements les plus sûrs. Les SCPI offrent une protection contre l’inflation, grâce aux clauses d’indexation des loyers prévues dans les baux signés avec les locataires.
L’investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte d’une partie du capital de départ et de liquidité (cession en attente d’être compensée par des souscriptions, limitation des retraits, par exemple).
À noter : La SCPI de rendement ne doit pas être confondue avec la SCPI fiscale, qui a pour objet spécifique de conférer un avantage fiscal à son souscripteur.
La SCPI réunit une multitude de souscripteurs (on parle d’associés) et a vocation à gérer un patrimoine diversifié, composé d’un ensemble de biens immobiliers répartis sur un territoire plus ou moins étendu (île-de-France, régions, France entière ou Europe). C’est ce que l’on nomme la mutualisation des risques, par opposition à un investissement direct (un appartement ou un local situé sur un emplacement unique).
Les investissements des SCPI de rendement s’effectuent dans le secteur de l’immobilier d’entreprise, bureaux et commerces pour l’essentiel, en France et de plus en plus dans d’autres pays en Europe.
Il existe plusieurs dizaines de SCPI de rendement. Chacune peut donc présenter une stratégie d’investissement (et donc un patrimoine) assez différente d’une autre. Plus le nombre d’immeubles et de locataires est important dans une SCPI, plus le risque est dilué pour le souscripteur. La mutualisation du patrimoine d’une SCPI est, par exemple, meilleure pour une SCPI disposant de 150 immeubles que pour une SCPI qui en possède 50.
Pourquoi investir dans la pierre papier ?
La SCPI fait partie des placements de type « pierre papier », dans lesquels on possède des parts et dont la gestion est confiée à des professionnels de l’investissement immobilier.
La « pierre papier » désigne, par opposition à l’investissement immobilier en direct, les différentes façons d’investir indirectement dans l’immobilier, au travers de fonds d’investissement spécialisés. On parle aussi d’épargne immobilière.
Il existe plusieurs catégories de fonds de placement de type « pierre papier » :
- SCPI : sociétés civiles de placement immobilier,
- SC/SCI : sociétés civiles, dont la composition est discrétionnaire (libre, à la main de la société de gestion), généralement proposées dans le cadre de l’assurance vie,
- foncières cotées : sociétés cotées en Bourse investies essentiellement dans l’immobilier tertiaire,
- OPCI : organismes de placement collectifs immobiliers, investis à 60% dans l’immobilier et jusqu’à 40% dans des actifs financiers (dont 5% de placements de trésorerie), généralement des actions.
D’un point de vue patrimonial, la « pierre papier » offre différents avantages :
- diversification, chaque fonds étant investi dans plusieurs dizaines à centaines d’immeubles, dans plusieurs régions, secteurs d’activité et/ou zones géographiques,
- accès à des stratégies d’investissement historiquement proposées aux investisseurs institutionnels,
- gestion déléguée à des professionnels (absence de rapports avec les locataires),
- décorrélation des marchés financiers (à l’exception des foncières cotées et des OPCI),
- ticket d’entrée (montant minimum d’investissement) plus accessible qu’un bien immobilier en direct.
fonctionnement d’une SCPI
La SCPI repose sur un modèle que les professionnels appellent la gestion collective : elle collecte de l’épargne auprès d’un grand nombre de porteurs (jusqu’à plus de 50.000 pour les plus importantes), qu’elle utilise pour investir dans de multiples biens immobiliers. C’est la SCPI qui est propriétaire des immeubles.
La SCPI et son patrimoine sont gérés par une société de gestion spécialisée, qui bénéficie systématiquement d’un agrément délivré par l’Autorité des marchés financiers (AMF), organisme public en charge de la supervision des SCPI et de la protection des épargnants. Cette société de gestion définit la stratégie d’investissement, s’occupe de trouver les locataires, d’encaisser les loyers, des travaux de rénovation et de la revente des biens. Elle établit aussi les comptes annuels et se charge de rémunérer les porteurs de parts.
L’épargnant n’a donc rien d’autre à faire que percevoir les distributions trimestrielles, s’informer régulièrement et remplir ses déclarations fiscales. L’associé de la SCPI perçoit ainsi des revenus réguliers proportionnels au nombre de parts qu’il détient.
Pour le compte de la SCPI, la société de gestion délivre une information régulière aux associés : bulletin trimestriel ou semestriel d’information (BTI, BSI), rapport annuel, site Internet.
Le délai de jouissance | Placer son argent dans des parts de SCPI de rendement ne génère pas de revenus immédiats. Dans la plupart des cas, un laps de temps court entre la date de souscription et la date à laquelle les premiers dividendes ou acomptes sur dividendes sont perçus par le souscripteur. Ce décalage s’appelle le délai de jouissance des parts de SCPI. Quelques (rares) sociétés de gestion utilisent les termes, plus explicites, de report de jouissance ou de différé. Ce délai est fixé par la société de gestion de la SCPI, il est donc variable d’une SCPI à l’autre. Pour le connaître, il faut consulter soit le bulletin trimestriel ou semestriel d’information (BTI ou BSI), soit les statuts de la SCPI, soit la note d’information.
Attention ! La date d’entrée en jouissance ne doit pas être confondue avec la propriété des parts. Le droit de propriété est acquis à la date d’encaissement des sommes d’argent investies, qui coïncide avec l’inscription sur le registre des associés de la SCPI. La prise d’effet de la jouissance des parts intervient toujours après la souscription.
Pourquoi le dividende d’une SCPI n’est-il pas versé immédiatement ? Le différé de jouissance des parts de SCPI correspond au laps de temps nécessaire à la société de gestion d’une SCPI pour investir la collecte d’épargne dans des immeubles. En attendant d’acquérir des bâtiments, les fonds non investis sont déposés sur des placements de trésorerie qui rapportent moins que les revenus locatifs.
Pour éviter de léser les anciens associés dont le rendement serait, sans ce report, dilué par l’arrivée de nouveaux souscripteurs, ces derniers doivent attendre quelques mois pour toucher leurs premiers revenus. Une façon de ne pas déshabiller Pierre pour habiller Paul.
Pourquoi investir dans une SCPI ?
L’achat de parts de SCPI peut répondre à une large palette de besoins. La SCPI peut servir :
- à se constituer un complément de revenus durant la vie active et/ou pour la retraite,
- à se constituer un patrimoine en vue de le transmettre à ses enfants et/ou petits-enfants à l’occasion d’une donation ou lors de la succession, à diversifier un patrimoine dans le secteur de l’immobilier essentiellement tertiaire, en France et/ou en Europe,
- d’alternative aux propriétaires bailleurs qui en ont assez des rapports directs avec les locataires.
Comprendre Les performances d’une SCPI
Les SCPI de rendement ont deux moteurs de performances : les revenus locatifs et plus-values (issues de la revente des immeubles) perçus ainsi que la revalorisation des parts.
En 2024, les SCPI ont rapporté 4,72% en moyenne avant impôts et prélèvements sociaux (source Aspim-IEIF), un rendement exprimé en taux de distribution, indicateur de performance utilisé par les sociétés de gestion depuis début 2022.
Le prix des parts a diminué de 4,50% en 2024 (source Aspim-IEIF), dans un contexte de baisse des valeurs des immeubles acquis anciennement, en particulier les grands immeubles de bureaux.
Durant les périodes de crises, les SCPI ont continué de distribuer des dividendes à leurs associés.
Les plus-values sont soit conservées par la SCPI en vue d’être réinvesties, soit redistribuées aux associés.
Placement en SCPI, avantages et inconvénients
➕ Un placement accessible
La SCPI ne nécessite pas de mobiliser autant d’argent qu’un achat immobilier classique. Il est possible d’effectuer un investissement minimum dès quelques centaines d’euros.
➕ Un potentiel de rentabilité attractif
Les SCPI ont procuré à leurs associés une rentabilité comprise entre 2,72% et 10,62% sur la base des taux de distribution 2024, la moyenne s’étant située à 4,72%. L’indexation des loyers sur l’inflation procure une protection de ce niveau de revenus dans la durée.
En plus des revenus et plus-values distribués aux associés, ces derniers peuvent prétendre à une valorisation du patrimoine des SCPI dans la durée, et donc du prix des parts, à condition d’investir sur un horizon de placement long.
Le taux de distribution et la hausse du prix des parts ne sont pas garantis.
➕ Une gestion déléguée
L’organisation de la gestion locative d’une SCPI incombe à sa société de gestion.
C’est donc cette dernière qui se préoccupe du recouvrement des loyers, de limiter la vacance (inoccupation) entre deux locataires, d’engager et de suivre les travaux des immeubles nécessitant une rénovation. L’associé n’a donc pas à se soucier au quotidien des loyers impayés ni des fuites d’eau avec l’appartement voisin. Il n’a qu’à attendre la perception de revenus, le plus souvent trimestriels.
➕ Une diversification par nature
La SCPI permet aux Français(es) de diversifier leur épargne, pour plusieurs raisons. L’associé d’une SCPI de rendement n’investit pas uniquement dans l’immobilier d’habitation comme on le pratique en direct, mais principalement dans l’immobilier tertiaire : bureaux, locaux commerciaux (boutiques de pied d’immeubles, centres commerciaux, magasins en centre-ville ou en périphérie), entrepôts, immobilier de santé, etc. Des biens que ces associés n’auraient pas pu acquérir autrement, ou très difficilement.
Une SCPI peut être monomarché (ne cibler que l’immobilier commercial ou de santé, par exemple) ou être diversifiée sur plusieurs segments. On parle, dans ce dernier cas, de SCPI classique diversifiée.
Contrairement à un propriétaire bailleur privé, une SCPI peut diversifier son patrimoine sur plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines d’immeubles et autant de locataires distincts. La société de gestion peut aussi répartir les risques sur le plan géographique entre les différentes régions françaises (Paris, région parisienne, métropoles régionales) et/ou différents pays.
Le nombre et la diversité des immeubles d’une SCPI offrent au souscripteur une mutualisa-tion du risque, celui-ci étant dilué entre différents baux et secteurs d’activité et/ou géographiques.
➕ Un investissement plus souple que l’immobilier en direct
Outre un ticket d’entrée plus faible, la SCPI offre une souplesse au souscripteur à plusieurs égards :
- il est possible de ne revendre qu’une partie de ses parts, chose impossible avec un appartement,
- la souscription peut s’effectuer de nombreuses manières : en cash ou à crédit, en démembrement de propriété, mais aussi via un contrat d’assurance vie ou un contrat retraite de type plan d’épargne retraite (PER).
➖ Frais
C’est l’un des défauts majeurs de la SCPI. Les frais de souscription des parts de SCPI représentent, en moyenne, environ 10% du prix d’acquisition acquitté par l’associé. Ces frais comprennent les coûts de recherche et d’acquisition du patrimoine immobilier de la SCPI et les frais de collecte (généralement reversés au distributeur).
Pour amortir ces frais, mieux vaut détenir ses parts sur une durée longue. À titre de comparaison, un achat immobilier en direct dans l’ancien supporte des frais d’acquisition de 7% à 8% (dont près de 80% de taxes et les frais de notaire) et éventuellement des frais d’agence pouvant atteindre 4% à 5%.
Quelques jeunes SCPI peuvent être souscrites sans frais de souscription. Dans ce cas, il faut être vigilant sur les frais annuels prélevés pour la gestion de ce type de SCPI, qui peuvent amputer leurs performances à long terme.
➖ Risques
Le capital investi dans les SCPI n’est pas garanti. La capacité des locataires à payer les loyers est dépendante de la conjoncture économique. En période de crise immobilière, certaines ont perdu la moitié de leur valeur au milieu des années 1990.
➖ Liquidité
Contrairement à un placement en Bourse, on ne peut pas revendre ses parts du jour au lendemain : il faut attendre, selon les cas, plusieurs semaines à plusieurs mois. En contrepartie, l’investissement en SCPI est soumis à une moindre volatilité que les actions de sociétés cotées. D’une manière générale, l’investissement en SCPI est plus liquide qu’un investissement immobilier classique puisqu’il est possible de revendre une partie de ses parts et d’en conserver une autre.
➖ Fiscalité
Les revenus perçus sont pour l’essentiel imposables dans la catégorie des revenus fonciers et sont, à ce titre, soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Le taux d’imposition dépend donc de la situation fiscale du porteur de parts. Il peut ainsi atteindre jusqu’à 66,2% en 2025, prélèvements sociaux inclus. Ces revenus ne sont pas soumis à la flat tax, impôt unique de 30% sur les revenus du capital (prélèvements sociaux inclus) entré en vigueur le ler janvier 2018. Les SCPI sont taxables à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Il existe cependant plusieurs moyens d’optimiser la fiscalité.
Lors de la revente des parts, la plus-value est soumise au régime d’imposition des plus-values immobilières, soit un taux de 19% auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux (17,2%). Les plus-values sont exonérées d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans.
indicateurs de performance
Chaque année, la période d’annonce des rendements des SCPI bat son plein de la fin du mois de janvier à la mi-février. En 2024, leur taux de distribution a atteint 4,72%. Ce seul indicateur suffit-il à mesurer la quotité d’une SCPI ? Comment apprécier leurs performances financières ? Tous les résultats annoncés se valent-ils ? Explications.
La SCPI a pour principal intérêt de verser des revenus réguliers à ses associés, généralement à un rythme trimestriel. Pour apprécier la rentabilité d’une SCPI, il existe plusieurs indicateurs, communs aux SCPI à capital fixe et variable.
📈 Dividendes
Chaque trimestre ou chaque mois, les porteurs de parts de SCPI de rendement perçoivent tout ou partie du résultat réalisé par la société sous ta forme d’acomptes sur dividende. L’essentiel de ces dividendes est tiré des loyers issus de la mise en location des immeubles, eux-mêmes dépendants du taux d’occupation du patrimoine mis en location. Un dividende peut donc fléchir d’un exercice à l’autre et d’un trimestre à l’autre si le montant global des loyers diminue.
Une partie des résultats de la SCPI peut être mise de côté (et donc non distribuée) : c’est le report à nouveau (RAN), une forme de réserve destinée à distribuer du revenu en période de vaches maigres.
Mais les loyers ne sont pas les seuls revenus distribuables. Une SCPI peut être amenée à reverser une quote-part de ses produits financiers issue du placement de la trésorerie. De même, en cas de cession d’un immeuble, une quote-part de la plus-value peut être distribuée aux associés. Un dividende peut donc être exceptionnellement dopé par une distribution de plus-value.
📈 Taux de distribution
Depuis le 1er janvier 2022, les porteurs de parts de SCPI ont pu constater l’apparition d’un nouvel indicateur de rentabilité : le Taux de Distribution (TD). Assimilable au rendement, c’est un ratio où le dividende brut de fiscalité étrangère, est divisé par le prix de la part au 1er janvier de l’année écoulée pour les SCPI à capital variable.
En 2024, le TD moyen a atteint 4,72%. Le TD remplace le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM). Ce changement d’indicateur de performance a consisté à améliorer la comparabilité des performances des SCPI entre elles, notamment pour tenir compte de l’internationalisation des SCPI intervenue ces dernières années.
📈 TRI
Le TRI, pourtaux de rentabilité interne, permet de mesurer la rentabilité annualisée moyenne d’un investissement en SCPI.
C’est un indicateur de performance d’une SCPI sur plusieurs années: 5, 10, 15, 20 ans et depuis son origine. Il est calculé en prenant en considération :
- à l’entrée, le prix acquéreur (prix pour les associés entrants) au début de l’exercice de la période considérée,
- à la sortie, la valeur de retrait (prix pour les associés sortants) à l’issue de la période considérée,
- des revenus distribués hors prélèvements durant toute la période.
Exemple : un TRI à 10 ans publié en 2025 tient compte du prix acquéreur constaté au 31 décembre 2014 et du prix de retrait au 31 décembre 2024.
Quitter l’hexagone
Il y a encore une dizaine d’années, le terrain de jeu des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) de rendement se cantonnait à la France. Mais depuis quelques années (et en particulier depuis 2012), c’est en Europe que les gérants de SCPI se tournent pour effectuer une large part de leurs investissements.
Ce mouvement s’est traduit par une européanisation du patrimoine d’un grand nombre de SCPI et, en particulier, par l’apparition de SCPI investies majoritairement ou même en totalité en Europe (hors France). Désormais, nombre de SCPI permettent d’investir une partie de son épargne dans l’immobilier d’entreprise en Europe. De rares SCPI permettent aussi, désormais, d’accéder au marché nord-américain.
Pourquoi investir dans les SCPI en Europe ? Pour un épargnant, détenir des parts de SCPI européennes présentent plusieurs intérêts et avantages :
- Conférer une diversification à son patrimoine en général et à son portefeuille de SCPI en particulier, en le « désensibilisant » du marché de l’immobilier d’entreprise franco-français,
- Se positionner sur des cycles économiques et immobiliers différents, accéder à des locataires absents du marché français,
- Bénéficier de rendements parfois supérieurs à ceux constatés en France,
- Profiter d’une fiscalité favorable des revenus fonciers dans plusieurs pays européens (Allemagne et Espagne, notamment).
Cependant, comme pour une SCPI franco-française, le souscripteur doit s’attendre à une évolution aléatoire du rendement et de la valorisation de ses parts de SCPI pendant la durée de son placement, les versements de dividendes et le capital n’étant pas garantis.
Modes de Souscription
⏱️ Versements programmés
Dans une logique de démocratisation, près d’une quarantaine de SCPI proposent des services de versements programmés. Le principe ? Après avoir acquis initialement une ou plusieurs parts, l’épargnant est invité à mettre en place un plan d’investissement par prélèvements automatiques depuis son compte bancaire, suivant un échéancier qu’il prédéfinit (versements mensuels, bimestriels, trimestriels, semestriels ou annuels) en fonction des choix proposés.
Ensuite, le montant minimum varie selon la SCPI et sa société de gestion. Certaines imposent d’acquérir au moins une part complète, d’autres une fraction de part.
Les versements programmés les plus bas commencent à 20 euros par mois. Cette formule constitue une alternative au financement à crédit, pour les personnes ne souhaitant pas s’endetter ou celles qui n’en n’ont pas les moyens. En complément, quelques SCPI offrent un service de réinvestissement automatique de tout ou partie des dividendes perçus.
💳 Achat à crédit : l’intérêt du recours à l’emprunt
Pour investir en SCPI, l’achat de parts à crédit est, de l’avis de la plupart des professionnels, plus intéressant sur le plan patrimonial qu’un investissement comptant. Et ce, pour plusieurs raisons.
Le recours à l’emprunt présente les avantages suivants :
- moyen de constituer un patrimoine en partant de zéro. Avec un budget inférieur à 300 euros par mois, il est possible de se constituer un capital d’au moins 90.000 euros en 20 ans,
- opportunité pour profiter de l’écart de taux entre le rendement des SCPI et le coût de crédit (ce que l’on nomme l’effet de levier) ; avec la remontée des taux d’intérêt, cet écart s’est considérablement réduit ces derniers mois,
- source de potentiels revenus complémentaires au terme de l’échéancier de remboursement,
- possibilité d’une déduction fiscale des frais financiers (intérêts d’emprunt, assurance emprunteur),
- protection contre une éventuelle remontée de l’inflation,
- opération de prévoyance via l’assurance emprunteur (versement d’un capital aux proches en cas de décès avant terme),
- liberté d’utiliser ses liquidités pour consommer, pour épargner sur un autre support (assurance vie…) ou pour disposer d’un apport pour un projet immobilier classique.
l’inverse, l’achat comptant de parts de SCPI présente les inconvénients suivants :
- Mobilisation de l’épargne,
- Fiscalité des revenus fonciers lourde dès la tranche d’imposition à 30% et au-delà,
- Augmentation de l’actif successoral taxable.
| cash | A crédit | |
|---|---|---|
| Apport personnel à la souscription | Oui | Non |
| Immobilisation de l'épargne | Oui | Non |
| Effort d'épargne mensuel | Non | Oui |
| Protection contre l'inflation | Partielle (indexation des loyers) | Plus complète (indexation des loyers + baisse du taux d'intérêt réel en cas de remontée de l'inflation) |
| Prévoyance | Non | Oui (assurance emprunteur) |
| Fiscalité des revenus | Sans avantage fiscal | Intérêts d'emprunt déductibles |
| IFI (impôt sur la fortune immobilière) | Imposable sans déduction | Dettes déductibles |
| Succession | Imposable à 100% | Dettes déductibles |
En d’autres termes, lorsqu’on a le choix entre investissement cash et à crédit, la seconde option présente l’intérêt de conserver une liberté d’action pour mener d’autres opérations patrimoniales en parallèle.
Le financement s’effectue au travers soit d’un crédit immobilier classique, soit d’un crédit à la consommation affecté à l’acquisition de parts de SCPI.
Pour investir en SCPI à crédit en 2025, il faut généralement compter un budget minimum de plusieurs dizaines de milliers d’euros, ne serait-ce que pour amortir les frais de dossier. Souvent, les professionnels acceptent de traiter les opérations de financement à partir de 50 000€. Quitte à rechercher un financement de parts de SCPI, autant le faire pour un montant plus conséquent, sous réserve de disposer de la capacité d’épargne qui convient et de respecter un taux d’endettement inférieur à 35% des revenus.
🍎 Démembrement : l’intrérêt de l’achat de la nue-propriété de parts de SCPI
Pour investir en SCPI, il existe d’autres modes de souscription qu’un investissement comptant en parts détenues en pleine propriété. L’un d’eux porte sur l’achat de parts en démembrement de propriété temporaire.
Il s’agit de profiter d’une faculté juridique permettant de dissocier le droit de propriété d’un même bien entre la nue-propriété, correspondant au droit de disposer du bien (le céder, le donner), et l’usufruit, correspondant au droit d’usage et de perception des revenus. Ce démembrement peut être viager, son extinction survenant au décès de l’une ou l’autre des parties ; ou être fixé pour une durée prévue à l’avance : on parle alors de démembrement temporaire.
En pratique, un épargnant trouvera le plus souvent un intérêt à acquérir la nue-propriété temporaire de parts de SCPI, pour satisfaire un besoin économique : se constituer un patrimoine immobilier, ou disposer de revenus complémentaires à la retraite, par exemple. Dans ce cadre, le souscripteur accepte de renoncer à la perception des revenus pendant plusieurs années, mais bénéficie en contrepartie d’un prix d’achat décoté par rapport à une acquisition en pleine propriété. Cette décote varie d’une SCPI à l’autre en fonction de son rendement et de la durée du démembrement, entre 3 et 20 ans. Le prix de souscription est réparti entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, selon ce que l’on appelle une clé de répartition : une quote-part du prix revient au nu-propriétaire et une autre, à l’usufruitier.
| Durée du démembrement | 5 ans | 10 ans | 15 ans | 20 ans |
|---|---|---|---|---|
| Quote-part usufruit | 20% | 35% | 40% | 45% |
| Quote-part nue-propriété | 80% | 65% | 60% | 55% |
Durant la période de démembrement, les revenus sont intégralement distribués par la SCPI à l’acquéreur de l’usufruit temporaire, jusqu’au terme prévu initialement. À l’échéance, le nu-pro¬priétaire devient plein propriétaire et peut alors percevoir les sommes distribuées par la SCPI.
Pour l’acquéreur de la nue-propriété, l’opération présente les avantages suivants :
- acquisition des parts de SCPI avec un prix décoté par rapport à leur valeur en pleine propriété,
- achat d’un nombre plus importants de parts qu’en pleine propriété pour une somme donnée, permettant de percevoir davantage de revenus futurs à terme,
- récupération automatique de la pleine propriété au terme de la période de dé-membrement, sans aucune formalité,
- absence d’impôt sur le revenu pendant la durée du démembrement du fait de la non-perception de revenus,
- absence d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), seul l’usufruitier étant en prin¬cipe taxable.
À l’inverse, l’achat de la nue-propriété de parts de SCPI présente les inconvénients suivants : absence de perception de revenus pendant la durée du démembrement, exercice des droits de vote limité, selon les statuts de la SCPI ; généralement, l’usufruitier dispose des droits de vote en assemblée générale ordinaire et le nu-propriétaire en AG extraordinaire,
liquidité des parts détenues en nue-propriété limitée, le nu-propriétaire devant trouver un acquéreur par ses propres moyens s’ils souhaite revendre ses parts avant la fin du démembrement.
Généralement, la société de gestion de la SCPI se charge de trouver la contrepartie souscriptrice de l’usufruit.
Quelques conseils avant d’investir
L’horizon de placement d’un investissement immobilier locatif
L’achat de parts de SCPI est un placement immobilier à long terme. Tout investissement pour une durée de détention inférieure à 8 ans expose le porteur de parts à un risque de perte, à cause des commissions de souscription qui s’élèvent en moyenne à environ 10% du prix des parts et du risque de baisse de valeur des parts. À la revente, une décote équivalente à ces frais d’acquisition est systématiquement appliquée.
Autre inconvénient des SCPI : c’est un placement peu liquide où seulement 1% à 2% des parts s’échangent chaque année sur un marché secondaire. Il est possible de se retrouver plusieurs mois sans pouvoir revendre ses parts, faute d’acheteur intéressé. Les stratégies d’achat en vue d’une revente à court terme ne sont donc pas adaptées à l’investissement en SCPI, sauf pour les SCPI ne supportant pas de commission de souscription.
Le rendement mais pas que…
Si le rendement d’une SCPI est son principal attrait, ce n’est pas le seul paramètre à prendre en compte avant d’investir. Il existe d’autres indicateurs de performances que le rendement mesuré par le taux de distribution, comme nous l’avons vu plus haut.
Pour choisir une SCPI, il faut aussi tenir compte d’autres critères comme son secteur d’activité (bureaux, commerces, immobilier de santé), la vétusté de son patrimoine, la date d’acquisition des actifs, l’adaptation des immeubles à la demande des locataires (localisation, normes environnementales, frais de fonctionnement), le report à nouveau (les réserves) ainsi que le taux d’occupation. Une opération chronophage qui nécessite bien souvent d’être accompagné par un professionnel de la gestion de patrimoine. Et mieux vaut avoir en tête que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
L’intérêt de la diversification
Pour minimiser ses risques, mieux vaut les répartir ! C’est tout le principe des grandes SCPI qui offrent, sur le papier, une meilleure protection à l’épargnant.
Pourquoi ? Parce que plus le nombre d’immeubles est important, plus leur variété est grande tant en termes d’emplacements que de locataires. D’où un risque locatif théoriquement moindre : avoir 300 locataires permet à une SCPI d’être moins impactée par la vacance locative créée par le départ d’un locataire que si elle en avait seulement 50 ou 100.
Les 5 plus grosses SCPI de rendement du marché sont, à fin 2024 :
- Épargne Foncière, gérée par La Française REM (groupe Crédit Mutuel Nord Europe);
- Primovie, gérée par Primonial REIM (groupe indépendant);
- Immorente, gérée par Sofidy (groupe Tikehau) ;
- Edissimmo, gérée par Amundi Immobilier (groupe Crédit Agricole);
- SCPI Pierval Santé, gérée par Euryale AM (groupe indépendant)
Cependant, les plus grosses SCPI ne sont pas les plus rentables : elles figurent généralement dans la seconde moitié du classement des rendements des SCPI. De plus, en raison des baisses de prix de parts intervenues en 2023 et en 2024, plusieurs SCPI parmi les plus grandes ont vu leur capitalisation diminuer entre 2022 et aujourd’hui, après plusieurs années de croissance ininterrompue.
Pour un investisseur, la diversification peut aussi être obtenue en privilégiant les SCPI internationales, ou en se constituant un panier de plusieurs SCPI composé par exemple de grosses SCPI en coeur de portefeuille, complétées par des SCPI plus dynamiques affichant des taux de distribution supérieurs à 6% (on en recense 23 sur la base des performances publiées pour 2024 pour les SCPI à capital variable).
Pour allier diversification et rentabilité, il faut faire preuve de sélectivité, par exemple en ne sélectionnant que les SCPI offrant les meilleurs rendements au-delà d’une certaine taille, par exemple 500 millions d’euros de capitalisation. L’idéal étant d’investir dans un portefeuille de plusieurs SCPI pour maximiser la diversification.
Gardez l’oeil sur le report à nouveau
Une SCPI de rendement a le droit de ne pas verser à ses associés la totalité des loyers perçus durant un trimestre pour constituer des réserves. Cette part du résultat distribuable mais non distribué s’appelle le report à nouveau (RAN). Une pratique saine qui vise à être en mesure de compenser une baisse éventuelle des revenus futurs, par exemple en période de baisse des rendements immobiliers (loyers perçus par la SCPI rapportés au prix d’acquisition d’un immeuble) ou de forte vacance locative.
Une SCPI est, a priori, en bonne santé quand elle dispose de la capacité de doter son report à nouveau. Inversement, une SCPI qui opère un prélèvement sur le report à nouveau pour maintenir son dividende ou limiter sa baisse peut constituer un signe de difficulté passagère.
Société de gestion vs Banque : l’indépendance rapporte plus
Sur le marché des SCPI, on peut distinguer deux types d’opérateurs: les sociétés de gestion filiales ou partenaires exclusives de banque et les sociétés de gestion indépendantes (Iroko, Sofidy, Fiducial Gérance, Atland Voisin, Paref Gestion, Remake AM, Sogenial Immobilier, etc.).
Il ressort de différentes analyses de marché que les rendements offerts par les SCPI gérées par des sociétés indépendantes sont nettement meilleurs que ceux servis par les SCPI affiliées à des réseaux bancaires.
En 2024, l’écart de rendement se montait à près de 0,65 point en moyenne. Il s’explique notamment par un taux d’occupation moyen plus élevé et des rendements locatifs meilleurs pour les SCPI gérées par des sociétés indépendantes.
les « instits »
Certaines SCPI limitent, voire évitent la présence d’investisseurs institutionnels à leur capital, afin de prévenir les risques de sorties massives et de maîtriser leur collecte, pour que celle-ci soit en cohérence avec la capacité d’investissement de leur société de gestion. Pour les mêmes raisons, certaines SCPI ne sont pas référencées dans les contrats d’assurance vie.
Le poids des investisseurs institutionnels au capital d’une SCPI peut être déduit en divisant la capitalisation de la SCPI par le nombre d’associés, et en comparant le pourcentage obtenu avec celui calculé pour d’autres SCPI.
Dénicher des SCPI à prix décoté
Pour gagner de l’argent avec les SCPI, il faut aussi faire preuve de malice en lisant attentivement les bilans comptables (dans les rapports annuels) et les bulletins d’information des SCPI.
Cela permet d’identifier des SCPI que l’on peut acquérir avec une décote par rapport à la valeur de leur patrimoine. C’est l’assurance d’une plus-value à terme !
Pour les dénicher, il faut que la valeur de réalisation d’une SCPI (prix que retirerait une SCPI de la cession de l’intégralité de ses immeubles) soit supérieure au prix d’achat. Ce type de situation concerne essentiellement les SCPI à capital fixe, dont les parts se négocient sur un marché secondaire parfois peu actif.
